柏原のテラスハウス 減額案と通路整備

2回目の減額案の打合せと43条の道路許可の申請で

必要になった通路整備について、打合せを行いました。

減額案では、前回で変更を検討していた無垢のフローリングを

復活させて、その他の部分で減額をすることになりました。

賃貸の物件でもやっぱり肌が一番触れる床材は重要な

ポイントなのだと思います。借主さんのことも考える

クライアントは良きオーナーだと感じます(*^_^*)

43条の道路許可を進めていたところ、大阪府より

先に通路整備をしてくださいとの連絡がありました。

他の地域では整備→許可申請→(中略)→整備した

箇所の一部を撤去→給排水管の引き替え→再度整備と

無駄になる部分もでてくるため、整備を後にするケースも

あるのですが、今回はそれがNGだということで、

着工は少し遅れがでてしまいますが、無駄がでないように

給排水の引き替え→道路整備→許可申請で進められる

方向で工務店さんと調整をすることにしました。

 

柏原のテラスハウス 工事打合せ。

工事契約が終わり、工事の打合せに入ってきています。

着工は6月中旬を予定しており、プランも固まっているので、

着工までに確認申請前に必要な手続きと確認申請を

進めるようになります。その他に減額案の見直しや

地盤調査も必要も着工前にし、いい感じで工事のスタートが

できるように準備していきたいと思います。

 

柏原のテラスハウス 施工業者さん決定。

修正プランの見積書を各工務店さんからいただき、

いつも通りに減額案を作成して、先週クライアントと

打合せを行いました。前回のプランから延床面積は

ほぼ変わらず(若干増)でしたが、設備や仕上の

材料関係を見直し、間取りをシンプルにすることで

約1200万円の減額に成功しました(^^ゞ 当初案も

それほど高価な仕様にはしていなかったのですが、

予測通りに減額ができて、一安心です。

そこからの内容で作成していた減額案も金額が

わかる範囲で450万円超(それ以外を含めると

500万円超?)の内容で、半分くらいの採用を

していただくことができました。

工事費が価格高騰している中、予算内になんとか

できそうという目途もたち、見積をいただいた中から

施工業者さんの決定をしまいた。工事契約も3月末付で

できるので、消費税対策も無事に済ませれそうです。

6月中旬の着工に向けて、既に申請関係も進めており、

許可関係も無事に降ろせるようにがんばりたいと思います。

 

柏原のテラスハウス 新プラン打合せ。

予算オーバーしてしまった前案をシンプルにして、

広さはあまり変えずに無駄をそぎ落としてコストダウンできる

プランを作成して、打合せを行いました。事前にメールの

やり取りをさせていただき、プランのOKはいただけていたので、

細かな調整・変更のみで打合せはスムーズに進めることができました。

打合せの内容で図面修正し、既に再見積依頼をしたので、

ある程度の根拠ある減額はできていますが、予定通りかそれ以上の

金額が下がるのか、思ったより下がらないのかがありますので、

後は予算まで減額していることを祈って待つだけです。

 

柏原のテラスハウス 概算見積書。

工務店3社から概算見積書をいただいたので、減額案を

作成して打合せを行いました。材料価格の高騰もあってか、

予想以上に金額が膨らんでいたので、プランの修正を含めて

再検討をすることになりました。減額案の検討も行い、

まだまだチェックが必要ですが、すこし希望も見えてきたので

ここが踏ん張りどころ腕の見せどころと考えて、責任をもって

予算内まで落とせるようにしていきたいと思います。

こういう時はプランもより良くなることも多いので、

ピンチはチャンスと考えて修正案の作成します(^_^)

 

柏原のテラスハウス 打合せ。

内容もかなり固まってきて、図面も展開図の作成に入っています。

着工まではまだ余裕がありますが、工事契約を3月末までに進めたいので、

打合せでの修正内容を反映でき次第、工務店さんに概算見積書の

作成依頼に入ります。道路の申請で期限付きの書類もあるため、

確認申請や構造計算に必要な資料の作成も同時進行します。

デスクワーク満載ですが、作業の目途は立ってきたので、スムーズに

できるようにしっかり、きっちり頑張りたいと思います(*^_^*)

 

柏原のテラスハウス。

追加資料の提出から3週間以上が経過して、

ようやく道路の判定結果が出たと大阪府から

連絡がありました。聞いていたより、かなり

大幅に時間がかかっていたので、途中に電話で

確認と催促していたのですが、思ったようには

進まないこともあるみたいです。早め早めに

手続きを進めていたので、計画スケジュールへの

影響はありませんが、タイトなスケジュールの

直前にこんな感じだったらと考えるとゾッとします。

結果も道路とは判定されず、次の43条2項2号の

許可申請の手続きが必要となりました。

この申請もまずは計画の図面等を揃えてから

柏原市と消防に書類を提出し同意を得て、

その後大阪府に手数料を支払って、審査をして

もらうという、少し考えれば不要な手間が

かなり無くせそうな申請手続きの流れです(^^;

問題なく進められる可能性が高い敷地だとはいえ、

許可を得られるまで、クライアントが不安を感じる

ところですし、私もなにか落ち着かない部分を

かかえた状態となりますが、きっちり手続きをして、

うまく計画が進められるようにがんばりたいと思います。

 

柏原のテラスハウス 道路判定相談。

提出していた道路判定の事前相談の返答が通常より日数かかった後、

FAXで大阪府から追加書類の依頼が来ました。法務局にて2日を

要して書類を整えてから、郵送提出でOKだったので送ったところ、

1週間過ぎても返事がなかったので、電話にて問い合わせをしました。

今回の計画地前の道路がかなりレアケースの未判定ということで、

返答予定時期も言えないとの回答。早めに申請は動いていたので、

時期的にはまだ全然問題はないのですが、なにかしらの理由から、

これを確認申請前や着工予定が決まっているタイミングくらいに

するようにしていたら、スケジュールはかなりしんどかったと思います。

柏原市→大阪府→柏原市経由の大阪府(間に2回法務局への資料手配)

という、なんとも非効率的な申請手続きからのこの状況なので、

役所のあり方に疑問と不満は大きくなるばかりですが、

クライアントのためにも冷静に対処し、しっかりと私の方での

業務をスムーズに進めたいと思います。

 

柏原のテラスハウス 打合せ。

今回から計画名を柏原の住宅から柏原のテラスハウスに

名称変更しました。住まいの種類や名称というのは

いろいろありますが、同じものでも「長屋」と

「テラスハウス」のイメージはかなり違うかもしれません。

個人的には「長屋」も味があって良いイメージを

持っているのですが、和の印象が強いかもしれません。

「テラスハウス」はデザインされた感じが入り、

賃貸物件としてはより好印象になると感じて、

今回の名称を採用しました(^^ゞ 打合せはクライアント

ご家族のおひとりが遠距離にお住まいということもあり、

メールでの図面のやり取りをしながら、間取りの大枠は

決まってきました。既に平面図は実施図面化を進めており、

この日はサッシと木製建具の打合せを行いました。

事前に資料を見てもらうことができていたので、

内容確認もスムーズに進めることができました。

着工までは少し余裕があるのですが、消費税の関係から

なるべく作業は早め早めに行い、増税にならないように

施工業者さんと契約するスケジュールにしています。

 

柏原の住宅 42条の道路判定に係る事前相談書を提出。

建築物を建てるためにはいろいろな調査が必要で

計画場所によっても必要な書類が変化します。

柏原の住宅では前面道路が未判定となっていたため、

「柏原市で調査~大阪府で確認&調査~柏原市経由で

大阪府に今回の事前相談書を提出」といった流れと

なります。来年12月頃に完成予定の計画なので、

まだ時間は余裕がありますが、後で予想外が発生する

ケースもあるので早め早めで確認を進めています。

最近は新しい市役所も多いですが、柏原市役所の

建物は結構古いです。経年劣化が進んでいるため、

建替計画もあり、3~4年後には新しい建物になる

予定らしいです。

 

柏原の住宅 設計監理契約。

柏原の住宅は賃貸物件の計画でクライアントご家族は

大阪と横浜にお住まいなのですが、この日は生駒

ショールームに皆様にお越しいただきました。

竣工から8年半以上経過していますが、

外壁もそこそこキレイさを保てています(^_^ゞ

この日はショールーム見学と間取りや設備、

仕上材の大まかな打合せと設計監理契約の締結を

行いました。全体的な要素は決定してきたので

次回打合せ時までにさらに良案にできるように

したいと思います。

 

大阪府咲州庁舎

市町村に建築主事がいてない場合は大阪府庁で

確認が必要となる場合もあります。柏原の住宅も

調べてみると前面道路がレアなケースだったので

いろいろな手続きを進めていきます。府庁は交通の

便もあまり良くなく、内部は閑散としていてもう少し

無駄をなくした方がと感じてしまう空間ですが、

ここも使わないと無駄なのかもしれないとも感じ、

難しい問題だと思いました。ただ窓口の受付対応が

15時までというのは、府民サービスとして、

もうちょっとなんとかならないものでしょうか。

事前に問い合わせていたので時間内に伺いましたが、

あたり前に17時までは大丈夫だろう...と思って、

行く人も結構いそうな気がしました。遠くまで行って

無駄足になるとかなりショックを受けそう(^^;

 

柏原の住宅 第1回打合せ。

6月下旬にプレゼンテーションを行った賃貸物件の

テラスハウスの提案を採用いただきました(^-^)

クライアントからブログの掲載についてのOKが

取れましたので、「柏原の住宅」でこれから進捗等を

ご紹介していきます。大阪府柏原市の河内国分駅の

近くでの計画です。防犯面やプライバシーはもちろん、

植栽等で緑も感じられ、採光と採風や景観もしっかり

考慮した心地良い空間を作っていきたいと思います。