２回目の減額案の打合せと４３条の道路許可の申請で
必要になった通路整備について、打合せを行いました。
減額案では、前回で変更を検討していた無垢のフローリングを
復活させて、その他の部分で減額をすることになりました。
賃貸の物件でもやっぱり肌が一番触れる床材は重要な
ポイントなのだと思います。借主さんのことも考える
クライアントは良きオーナーだと感じます(*^_^*)
４３条の道路許可を進めていたところ、大阪府より
先に通路整備をしてくださいとの連絡がありました。
他の地域では整備→許可申請→（中略）→整備した
箇所の一部を撤去→給排水管の引き替え→再度整備と
無駄になる部分もでてくるため、整備を後にするケースも
あるのですが、今回はそれがＮＧだということで、
着工は少し遅れがでてしまいますが、無駄がでないように
給排水の引き替え→道路整備→許可申請で進められる
方向で工務店さんと調整をすることにしました。
建具の調整、コーキング増し打ちくらいで
とくに大きな不具合はなく、１年点検が完了しました。
点検のついでにバルコニーに追加で洗濯物干し受の
金物の設置もしてもらい、快適に過ごせているみたいで
良かったです。芝生のキャンプ場のような庭ですが、
庭でキャンプをすると家の用事もしてしまうので、
あえてキャンプ場にも行くという奥さんの言葉に
すごく納得。環境と状況、２つが揃って初めて
リフレッシュできるのかもしれません。
電気設備、照明設備、給排水設備の修正をした
図面で大きな変更点はそんなにないのですが、
プラン変更に伴う、配置の微調整などをひとつずつ
確認しました。その他の打合せでは地盤調査を
予定していたのですが、周辺地域のデータが
あまりよくないため、先行で地盤改良の概算見積
を取ることにしました。金額によっては再度
プラン修正の検討も必要となるので、見積の
結果がでるまで少し待機とすることになりました。
地盤となるとなかなか思い通りに進まないことも
あるのですが、最良な方法で進められるように
検討していきたいと思います。
プラン変更があったので、再度木製建具と鋼製建具の
打合せを行いました。木製建具では家具の建具もあるので
家具の打合せも兼ねた形になっています。前の案から
再検討して素材を変更したりもして、以前よりイメージも
明確になってきている感じがします。次回は電気設備や
給排水設備の再打合せを行う予定です。
工事契約が終わり、工事の打合せに入ってきています。
着工は６月中旬を予定しており、プランも固まっているので、
着工までに確認申請前に必要な手続きと確認申請を
進めるようになります。その他に減額案の見直しや
地盤調査も必要も着工前にし、いい感じで工事のスタートが
できるように準備していきたいと思います。
南海地震やそれに伴う津波等による浸水を考慮して、
木造３階建て、１階ＲＣ造、２・３階木造の混構造に
変更することになりました。コストアップになるので、
できる限り予算に近づけられるようにプランも少し
縮小変更し、プラン調整しての間取りの打合せを
行いました。プラン変更内容も大枠は固まったので、
これまで打合せを行った仕様を基に図面修正を
していきます。工期も予定通り進めたいので、
間に合うように頑張りたいと思います。
修正プランの見積書を各工務店さんからいただき、
いつも通りに減額案を作成して、先週クライアントと
打合せを行いました。前回のプランから延床面積は
ほぼ変わらず（若干増）でしたが、設備や仕上の
材料関係を見直し、間取りをシンプルにすることで
約1200万円の減額に成功しました(^^ゞ 当初案も
それほど高価な仕様にはしていなかったのですが、
予測通りに減額ができて、一安心です。
そこからの内容で作成していた減額案も金額が
わかる範囲で450万円超（それ以外を含めると
500万円超？）の内容で、半分くらいの採用を
していただくことができました。
工事費が価格高騰している中、予算内になんとか
できそうという目途もたち、見積をいただいた中から
施工業者さんの決定をしまいた。工事契約も３月末付で
できるので、消費税対策も無事に済ませれそうです。
６月中旬の着工に向けて、既に申請関係も進めており、
許可関係も無事に降ろせるようにがんばりたいと思います。
消費税対策もあり、３月末までの契約を進めていた計画も
なんとか無事に間に合わすことができました。
着工は７月中旬予定なので、それまでに詳細をしっかり詰め、
確認申請をして、準備万端にしていきたいと思います。
予算オーバーしてしまった前案をシンプルにして、
広さはあまり変えずに無駄をそぎ落としてコストダウンできる
プランを作成して、打合せを行いました。事前にメールの
やり取りをさせていただき、プランのＯＫはいただけていたので、
細かな調整・変更のみで打合せはスムーズに進めることができました。
打合せの内容で図面修正し、既に再見積依頼をしたので、
ある程度の根拠ある減額はできていますが、予定通りかそれ以上の
金額が下がるのか、思ったより下がらないのかがありますので、
後は予算まで減額していることを祈って待つだけです。
福島区の家は難易度とこだわり部分もたくさんなので、
打合せ内容も２週目に入っています。建具は製作家具とも
兼ね合うところなので、建具で収納内容が決まってくると
家具の形も決まってくるといった部分も多くあります。
構造部分も無事検討に入り、まだ仮決定の部分もありますが、
あとは図面の修正ができれば概算見積依頼に入ります。
今月末までに何とかまとめて、構造的にも使用的にも
難易度高いですが、しっかり対応してもらえる工務店さんに
お願いしたいと思います。今月末～来月頭までの締め切りの
仕事が重なっていますが、なんとか間に合わせられるように
頑張ります φ(．．;)
河内長野市の南花台の家の５年点検に伺ってきました。
クライアントさんがとても器用で簡単なことは自身で
メンテナンスされているのもあってか特に大きな
不具合もなく、良い感じに味もでてきた住まいに
成長していました。ステンレスのバイブレーション
仕上のキッチンは良く使っているのに本当にまだ新品の
ようにキレイでびっくりでした。キッチン製作屋さんで
作ってもらったものですが、また採用をしてもらっても
安心できるクオリティを感じました。その他お子さんが
壊してしまった箇所があったのですが、施工工務店の
ビームスコンストラクションの中村監督が素早く
直してくれて、助かりました。
工務店３社から概算見積書をいただいたので、減額案を
作成して打合せを行いました。材料価格の高騰もあってか、
予想以上に金額が膨らんでいたので、プランの修正を含めて
再検討をすることになりました。減額案の検討も行い、
まだまだチェックが必要ですが、すこし希望も見えてきたので
ここが踏ん張りどころ腕の見せどころと考えて、責任をもって
予算内まで落とせるようにしていきたいと思います。
こういう時はプランもより良くなることも多いので、
ピンチはチャンスと考えて修正案の作成します(^_^)
耐火建築物である基本的な部分、ガレージ付の３階建ての
構造部分、内装や家具の造作部分、家電やスマホ対応の
電気系の部分など、それぞれがかなりの高難易度なので、
細かな部分の検討を含めて、打合せで詰めていく作業に
入っていってます。既に仮の構造図を作成して、構造は
検討に入りました。ビルトインガレージがあるため、
どのように耐力壁をとるかが鍵となり、申請上の兼ね
合いなども含めて、ひとつずつ不確定事項を無くして
行く感じで進めています。検討をする上で必要となる
構造図ですが、当事務所では基本的な梁の架け方などは
すべてをまず自分自身で作成するようにしています。
最初から構造事務所に依頼する設計事務所もありますが、
私は先に意匠的な部分とエアコンなどの設備や高さの
問題などが無いかの確認をした図面を構造事務所さんに
渡すようにしています。そこには事前にその部分の梁が
入れられる最大の高さなども記載しているので、
構造設計者とのやり取りも２度手間部分がかなり減り
スムーズに進みます。またプレカットの打合せの時も
頭の中にポイントとなる箇所が入っているので、
間違いも見つけやすく、ミスも防止できて、格段に
効率と精度があげることができます。
構造的にも内容的にも難易度高めのプロジェクトですが、
平面詳細図と断面図、立面図と計画も一歩一歩確実に
進行していってます。耐火建築物ということもあり、
工事に入った際に間違いが生じないように、省略できる
部分も図面では拡大すると詳細までわかるように
しっかり書き込んで作成しています。時間はかかりますが
うまく納まった図面を書けたときは一人でテンションが
あがって、楽しんで書いています。正しくは苦しさと
楽しさが同居したこの仕事でしか味わえない不思議な
感じなのかもしれません(^^ゞ
内容もかなり固まってきて、図面も展開図の作成に入っています。
着工まではまだ余裕がありますが、工事契約を３月末までに進めたいので、
打合せでの修正内容を反映でき次第、工務店さんに概算見積書の
作成依頼に入ります。道路の申請で期限付きの書類もあるため、
確認申請や構造計算に必要な資料の作成も同時進行します。
デスクワーク満載ですが、作業の目途は立ってきたので、スムーズに
できるようにしっかり、きっちり頑張りたいと思います(*^_^*)