設計ブログvol.13 「建築条件付き土地とは」

前回の設計ブログでもでてきた「建築条件付き土地」ですが

一言でに説明すると、「一定期間内に売主が指定した施工業者と

建築請負契約を結ぶことを条件に販売している土地」です。

言い方が悪いかもしれないですが、「この土地を買いたいなら、

指定の施工業者で家を建てる約束をしないと売りません」と

いうことです。施工業者を選べないことで、条件なしの土地に

比べてトラブルが多いみたいです。土地を安く見せて、

魅力的に見せる販売方法で、土地と建物を合わせた大きな

金額に対する利益を得ることができるため、土地単体で

販売するよりも利益があがり、売主としてはメリットが

高くなります。買主としては、施工業者を選べないため、

希望内容によっては対応してもらえなかったり、オプションでの

対応費として、高額な手数料などがかかる可能性もあります。

また施工業者=設計者となることが多く、プランでの制約や

十分な検討時間をもらえないこともあります。工事監理に

関しても設計と施工が同一会社であるために機能していない

場合も存在し、第三者の検査も基本的には施工業者からの

委託で対応しているため、簡易な内容となることもあり、

注意が必要です。営業方法で「自由設計なのでご希望通りに

できます。」や「間取りはなんとかなります。」と言われる

みたいなのですが、設計という技術職はセンスと知識が

なければ、対応はできなく、担当の能力によるため、

なんとかなることはありません。ですが、土地によっては、

相応の費用を支払うと建築条件をはずしてもらえることもあり、

長期間売れ残っていたり、交渉を上手に進めると、

追加金額も少なくていけるケースや場合によっては

追加なしで購入できることもあるため、気に入った土地が

建築条件付きの場合であっても、まずは最初から諦めずに

粘り強い交渉をしてみることをおすすめいたします。

 

設計ブログvol.12 「土地探し」

住まいづくりの計画ではじめの一歩として

始めることが多いのが「土地探し」です。

当事務所でも何度か土地探しからお手伝いを

させていただたことがあり、最終的にどのように

決定されるかは、みなさんその場所に行ってみて、

ここかなと感じることが少なからずあるみたいです。

その前段階で土地を選ぶ方法としておすすめなのが、

「絶対条件以外の希望内容を箇条書きにして、

優先順位をつける」です。なかなか希望内容を

すべて満たす土地というのは巡り合えなかったり、

価格が高すぎたりが多いので、条件として順位を

決めておくと見つけやすくなります。

その他、気を付けておくべきことはたくさん存在し、

「隣地との境界線が確定しているか」「隣地からまたは

隣地へ越境しているものはないか」「越境物がある場合、

覚書等を交わしているか」「水道メーターの大きさは?」

「水道分担金は必要になるか」「用途地域や法的な

規制がないか」「近隣に問題はないか」「日当たりや

景観等の条件は?」「建築条件付きか」などさまざまです。

当事務所ではそのような条件チェックを行ったり、

購入前にファーストプランのプレゼンをして、

新居のイメージができる状態で検討してもらうようにの

サポートもしてます。また建築条件を外せるかの確認、

土地の金額交渉などのアドバイスも可能ですので、

住まいの計画を考え始めたら、気軽にご相談ください(^-^)

 

設計ブログvol.11 「設計ルール」

他の事務所ではあるのかわかりませんが、

当事務所では特別な理由がない限りは独自の

設計ルールの規制を設けてプランを行うように

しています。それは「使い勝手」「住みやすさ」

「安全性」「快適性」に関わる大きな要素となる

部分だと考えるからです。主なルールとしては

「内部の階段の蹴上(段差)は200㎜以下、踏面

(一段の奥行は227.5㎜以上)」「階段で1コマ

(芯々910㎜角)で2段、3段の分割をしない。

※2コマで5段の分割等登り降りしやすい

ものはOK」「内部の扉は収納部分以外、引戸」

「扉同士が開閉で干渉しないようにする。」

「便座の前のスペースは500㎜以上確保」と

いった感じです。他にも細々とこれまでの

経験から自分なりの決まりをつくっています。

建築基準法は最低限守るべきものなので、

法的にOKでも、生活がしやすくなければ

毎日が快適に感じられないため、ちょっとした

ことの積み重ねはとても重要な部分です。

 

設計ブログvol.10 「設計者とは」

ハウスメーカーや工務店、設計事務所のどこへ

住まいづくりを依頼する場合でもまず「設計者」が

プランを作成する必要となります。病院で考えると

恐らく「主治医」にあたるのかなと思います。

病院と違うのは、高価な設備がある等が関係なく、

技術や知識、考え方が違うといったところでしょうか。

大きなところやたくさん人が在籍しているところでは

担当者を選ぶことができませんが、個人でしている

ところは個人=担当となります。そう実は「設計者」を

選べる可能性が高いのは設計事務所だけなのです。

依頼先を「病院」や「会社」で選ぶのか、「主治医」や

「設計者」で選ぶのかという感じに近いと思います。

個人的には住まいづくりは一緒にする人との相性が

一番大切と考えています。どのように「設計者」を

選ぶか住まいづくりでの最初の重要な部分なので

公開の内容にしっかり検討することをおすすめします。

 

設計ブログでは、当事務所の設計に考え方と

これから住宅の計画をされる方のために

建築業界でも数少ない設計と施工の両方を

経験した一級建築士による役立つ情報を

定期的に掲載しております。

※約20日間隔で7のつく日に更新します。

右側のカテゴリー最上段「01設計ブログ」

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是非住まいづくりにご活用ください。

 

設計ブログvol.9 「ライフプラン」

みなさん「ライフプラン」ってご存知ですか?

「ライフプラン」とは将来においての長期の資金計画と

考えていただければ良いと思います。給料がいくらあって、

そこから生活費(食費や光熱費など)が年間いくら必要で、

帰省や家族旅行、車の買い替えが何年に1回くらいでと

いうことを考慮して、老後にかかる費用をキチンと

残せるかをシミュレーションし、検討するものです。

中でも大きなウエイトを占めるのが、住宅の費用なので

しっかりと掛けることができる費用を算出して

計画することが大切で、「ライフプラン」を行うことで

安心して住まいづくりを進めることができます。

また「ライフプラン」を受けるのは基本的には

無料になります。なぜ無料なのかというと、

もともと「ライフプラン」は保険会社の営業ツールで

保険勧誘のために使用され、それによって保険の加入へ

導くものだからです。なので、「ライフプラン」受ける際は

保険屋さんからの営業が伴います。

そこからしつこい営業等があるのでは?と気になる方も

いるかもしれませんし、実際にそういう保険屋さんも

いてるとは思います。ただ当事務所で長年担当して

もらっている方はそういったことをしませんので、

ご安心ください。「ライフプラン」を受けられる方には

いつも「保険の営業は伴いますが、加入しなくて

全然大丈夫」ということ、逆に「無料で詳しく保険の

ことも教えてもらえる」と考えると、とても勉強に

なることも伝えてます。また、そのことを保険の

担当者も理解してくれています。個人的には住まいを

ご計画される際に「ライフプラン」を受けておくのは

おすすめではありますが、受けないのも自由なので

強制をすることはありません。こういうのもあると

いうことを知っていることが一番大切で、

知らないことで後悔をしないようにしておくには

いろんなチョイスができることが重要だと考えます。

 

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設計ブログvol.8 「良い設計事務所の選び方」

住まいづくりをする時に「良い設計事務所って

どう見つけるの?どう見分けるの?」と思う方、

結構多いのではないでしょうか。設計事務所を

営んでいる私が言うのもなんですが、残念ながら

問題のある設計事務所が存在することは私も

いくつか聞いたことがあります。そういった

ところが業界のイメージを悪くしているので、

本当に腹立たしい思いをしています。

そういった問題のあるところを見分ける方法は

難しいのですが、工務店に勤めていた経験と

現場の職人さんや付き合いのある業者さん、

事務所仲間、実際に当事務所とは別の事務所で

住まいを建てた方のお話などから、いくつか

良い事務所の可能性が高いだろうと判断できる

ポイントを記載したいと思います。是非、設計

事務所選びの際に質問して確認してみてください。

注:たまにあてはまらない建築家もおりますので、

あくまで個人的な見解です。

 

①決まった構造事務所がある。

②3件以上同じ工務店で施工した計画がある。

③減額案・VE案やコストコントロールの対応が

しっかりしている。

④プロフィール写真と実際が違いすぎる場合は

注意が必要。

⑤案内できる建築事例がある。

⑥現場監理がしっかりしている。

①は問題がある場合、構造事務所が仕事を

受けてくれないため、ころころ構造事務所が

変わります。②も①と同じ理由です。

良い事務所だと慣れた工務店さんがいます。

工務店さんも良い事務所の物件は問題が

少ないので仕事を受けたいと思います。

また問題が少ないと費用的にも安く仕事を

請け負ってもらえる可能性もあがります。

③は結構、不得手な事務所も多く、コスト面は

特に後々問題が大きくなるケースもあり、

表面的にあまり見えない部分の仕事のため、

どういった風に進めるのか事前の確認を

お勧めします。④は個人的な経験で写真と

実物が違いすぎる方は問題があることが

多いと感じてます(^^; ⑤は案内できる=

クライアントと良好な関係を築けているが

成り立つと思います。完成見学会を行えると

いうのも、最終段階までしっかりと仕事が

できていないと了解を得るのは難しいと

考えることができます。⑥ですが、こちらは

設計監理契約前に重要事項として説明が

必要な項目になり、どれくらいのペースで

現場監理をしているかは建物の品質にもかなり

影響するところなので、早めに確認するように

してください。プランだけに目が行きがちですが、

プランはある意味できて当然なので、その他の

ところもしっかりチェックして設計事務所選びの

ポイントとして検討してみてください。

 

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設計ブログvol.7 「耐震等級と地震対策」

地震大国の日本では耐震は重要な検討事項になり、

耐震等級はその目安となるひとつと要素です。

検査機関へ申請をして、証明をすれば税制面や

保険等で優遇を受けることも可能となります。

また申請をしないでも、構造計算で耐震等級と

同等の耐震力を持つ建物にすることもできます。

基本的に当事務所ではご希望があれば耐震等級を

とりますが、取らない場合でも耐力壁としては

できる限り耐震等級2以上の耐力を確保する

ようにしています。ただ個人的には建物の耐震性が

どんなに高くてもその他の要素を考えていなければ、

安全面での安心は半減すると考えてます。

その他の要素というのは家具や収納の配置等で、

例えば背の高い本棚が固定されず置いてあったり、

耐震ラッチの設置されていない吊戸棚や高所にある

収納に陶器やガラスの食器が入っていたりと

いったところになります。いくら建物が無事でも

そういったところでケガをする可能性が高くなり、

場合によってはそれ以上の被害になることもあります。

当事務所では視覚的に広く感じるということもあり、

できる限り高いところには収納などを設けずに計画を

提案するようにしていて、クライアントにもそれを

伝えることで安全性をより高めてもらうようにしています。

地震対策はこの2つの要素が重要なので、

その辺りも踏まえて計画を進めてみると良いと思います。

 

設計ブログvol.6 「標準仕様と仕様変更」

多くのハウスメーカーさんや工務店さんでは

基本的な仕様「標準仕様」が決まっていて、

それぞれそれを特徴として、売りにしている

ところがあります。例えば「断熱材はセルロース

ファイバーです。」や「床暖房が含まれています。」

といった感じです。標準仕様が決まっていると

選ばなくて良いから楽だと考えたり、安いと思ったり

する方もいるかもしれませんが、個人的には

選べないということと不要なものが含まれていたり

することがあるという風に考えます。

施工側から考えると「標準仕様」が決まっていると

見積書の作成も楽で、工事も同じ仕様だと手間が

少なくて済むということがあったり、仕入先への

金額交渉が有利になり、実際に安くできるという

メリットがあります。その分「標準仕様」から

「仕様変更」するとオプション扱いになる可能性があり、

変更すると減額内容でも割高になってしまうケースも

でてきます。設計事務所でも「標準仕様」を

持っているところもありますが、基本的には

オプション扱いにするところはあまりなく、

減額変更や不要なものは無くしていくことが

自由にできるという、メリットがあります。

また施工を依頼する工務店での「標準仕様」を

使用することによって、価格を安く抑えられる

検討も可能です。「標準仕様」と記載の部分は

良いというところしか記載されていないことも

多いので、ひとつひとつの材料のメリットと

デメリット(性能は良いが費用対効果が小さい、

メンテナンスがほとんど不要だけど価格が高い等)の

確認をしっかりして、本当に「標準仕様」が良いのか

じっくり考えて選ぶことをおすすめします。

 

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設計ブログvol.5 「素材と間取りと相性」

設計事務所を探すとき、まず最初にそれぞれの事務所の

施工例を見て選ばれる方が多いと思います。

その中で好きな「素材」を使っていたり、なんとなく

「テイスト」が好みだったりといったところを

重要視される人がほとんどだと思います。

もちろん1つの大切な要素なので基準のひとつに

なるのですが、あと2つチェックしてもらいたい

ところがあります。ひとつは「間取り」施工例の

写真ではなかなか分かりにくいところでもあります。

また収納に関しては魅せる空間にはなりにくいので、

写真自体がそれほど見る機会が少ない思います。

この部分はできれば完成見学会に行くなどして

確認されることをおすすめします。

見学会に行くことでカッコいいけど住みにくい家

ということがないかを見たり、設計者の考え方や

人柄もわかります。また細かな工夫も見れるので、

その方を選らばない場合でもアイデアを

採り入れることができるなどメリットも大きいです。

間取りや使い勝手は気に入ったけど「素材」や

「テイスト」が合わない場合は、その部分を変更して

もらうことによって、より理想と近い提案に

なると思います。「素材」や「テイスト」は

住み手の好みに合わせて選ばれることが多いので、

住み手以外の方には合わないケースもあり、

住みやすい「間取り」から「素材」を変えることで

かなりのデザインの幅が広がります。

またデザインの幅はコストの幅にも影響してくるので、

コストコントロールにも関係してきます。

逆に「素材」「テイスト」が合う設計者の間取りを

変えてもらうのは考え方やアイデアの引き出しの

数という面があり、実際に大幅な変更は難しい

ことが多いです。ただ「空間づくり」は「素材」と

「間取り」の両方に影響する部分なので、この部分を

見て判断するのも良いと思います。

もうひとつは相性です。先程、見学会でもわかると

記載した人柄は問い合わせや面談でも感じることが

できる部分だと思います。設計者もいろんな方がいて、

しゃべりにくい怖い感じの方や横柄なもの言いの方も

中にはいます。個人的には話しやすいは重要だと思い、

自分自身も心掛けている部分でもあります。

急な変更や無茶かもしれないこと、わからない部分で

聞きにくいことなど、計画を進めるにあたり

そういった場面は結構出てくると思いますが、

言えなかったことが後の後悔に繋がってしまう場合も

あるので、なんでも言いやすいはやっぱり大事な

ところだと考えています。こういったところも是非、

設計者選びのチェックポイントに加えて検討を

してみてください。

 

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設計ブログvol.4 「ローコスト」

ここ数年で良く耳にする言葉となった「ローコスト住宅」

私はいろんな意味で使われているように感じています。

ただ単に価格が安い住宅を指すこともあり、それを求める

のであれば低価格の既製品を使用して、飾り棚や後から

家具等で対応できる部分を削りに削って間仕切りや扉を

少なくして、最低限の内容で作るという方法になると思います。

感覚的には土地以外をすべて含めて2000万円未満になる

住宅といったあたりがローコストの平均的なイメージに

なるのかなと思ってます。ただ個人的には「こだわるところは

こだわりたいのだけど、なるべく安く建てたいです。」

という希望の方が多いのではないでしょうか。

言葉で「ローコスト」を使用してしまうといろんな希望をしたり、

こだわる部分と相反してしまうので、設計者や施工者側から見ると

「ローコスト」であれば厳しいと見られてしまうことがあり、

実は注意が必要です。うまく依頼先と相談し、安くできる方法を

模索して、費用と希望のバランスを取りながら適正価格で納得いく

進め方ができるかが重要なので、「ローコスト」にしていける

ノウハウがあるかが重要なのです。そのノウハウとなるのは

「減額案やVE案」を提案できるかというところになり、

ここが苦手という事務所も実際は少なくありません。

「減額案やVE案」はデザインや間取りを作ることとはまた別の

設計者にとっての腕の見せどころなのですが、大事な部分で

あるにもかかわらず地味なところなので、結構裏に隠れて

しまっています。なかなか見えない部分なので設計事務所を

選ぶ際にそこで判断することは難しいですが、単に予算が

ないからできませんではなく、説明を受けてするかしないかの

判断ができることや予算内にしようと思ったら、どうすれば

可能なのかの引き出しをたくさん持っていると感じられる人

なのかがポイントになると思います。今後また「減額案」や

「良い設計事務所を選ぶポイント」についても設計ブログで

書いていきたいと考えています。

 

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設計ブログvol.3 「バリアフリー」

「バリアフリー」はほとんどの方が知っている言葉に

なりましたが、実際の意味はまだ良く理解されて

いないことも多いです。「バリアフリー」とは

高齢者や身体障碍者が使いやすいようにされたものの

ことを言います。一般的には床に段差を無くすこと

として理解されている方も多いと思います。

ただ対象が高齢者と身体障碍者なので、逆に若くて

元気な方にとっては最も使いやすいから外れた形に

なることもあると思います。住宅を計画するにあたって、

法的にはバリアフリーとされませんが、私は和室の場合、

小上がり(腰かけるくらいの低めの段差)を提案する

ことが多いです。和室は座敷で床面に座る仕様となり、

床面へ座るや床面から立ち上がるという動作が必要で、

それは高齢者にとっては結構しんどい動きとなります。

小上がりがあることでそこに一旦座って移動、

立ち上がるときもそこに腰かけてから立つという

動作の方が楽になると思います。またリビングと続きで

フラットな天井とした場合、バリアフリーだと天井高が

床に座る和室だと高すぎて落ち着かない空間になるため、

小上がり分あげることで、落ち着きのある空間を

作れることが主な理由です。段差は空間を楽しくする

効果や視覚的に広く見せる効果もあり、家事の合間に

休憩できる場にもなり、たくさんの来客時には座る

場所になったり、またまた子供の遊び場になったりと

いろいろな活用ができます。デメリット部分はお掃除

ロボットが使えなかったり、掃除がフラットより多少

しにくい、登り降りでフラットより疲れる?等が

あります。総合してことは「バリアフリー」で

なくても認識しやすい段差等は「バリアフリー」に

なるのではと個人的には思っています。

「バリアフリー」とは思想的に違いがありますが、

「ユニバーサルデザイン」という言葉があります。

こちらは「誰もが使いやすいようにすること」と

いう意味で使われます。当事務所では室内部分は

基本的に収納部以外はほぼ引戸で提案するように

しており、その引戸はユニバーサルデザインと

することが多いです。設計者としてユニバーサル

デザインはできるだけ取り入れて行けるように

心がけて計画をしたいと考えてます(^^ゞ

 

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設計ブログvol.2 「間取り」

予算を考えると同時に頭に浮かぶのは「どんな

間取りの家にしようかな?」で、その後に

「どんなの間取りが良いのかわからない」と

なる方も多いです。間取りを考えるにはたくさんの

要素が入り、それを整理して検討する必要があるため、

専門家である私たちも知識と経験を用いて、

そこに時間を掛けて考ます。間取りを考えるは

建築に携わってない方にはかなり難易度が高いのです。

なので個人的におすすめは「こんなキッチンが

好き」や「こんな素材が好き」、「LDKは一体に

したい」、「リビングin階段がいい」「こんな

性能が欲しい」と言った感じで箇条書きにして、

まずは書き出してみることです。また好みの部分

以外で「断熱は何がいいかわからない」「収納が

どうすればよいかわからない」などの疑問やあれば、

一緒に箇条書きしてみるといいと思います。

そこから、相性の合う設計者を探しが始まり、

提案から形になった間取りを見ることができます。

形が見えるとそこからひとつひとつを好きか嫌いか

気になるかならないかの判断がしやすくなります。

好きなところと気にならないところは残して、

嫌いなところや気になるところを改善した間取りに

修正していくことで理想の間取りの完成に近づきます。

提案プランはそのまましなくてはならないと思う方も

いるのですが、そんなことはないので安心して

変更したいところは伝えていきましょう(^_^)

 

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設計ブログvol.1 「坪単価」

住まいの計画を考え始める頃、たくさんの方が

まずどのくらい予算が必要なのかと考えると思います。

ここで良く聞くのが「坪単価」で目安となる広さが

3LDKで30坪というところが多いです。

私もプレゼン提案時はクライアントの希望内容と

これまでの実績から概算金額として「坪単価」を

使用しますが、この「坪単価」ハウスメーカー、

工務店のそれぞれの会社でバラバラの考え方と

なっています。ある会社では安く見せるために

設備機器が含まれていなかったり、最低価格帯の

ものとなっていたり、別途項目が多かったり

していることもあります。仮に延床面積30坪の

住まいでキッチンが60万円だった場合、含まれ

ているかいないかで坪単価は2万円変わってきます。

キッチン以外の設備や安い材料を選ぶとその金額は

かなり変わってきてしまうということになります。

また外構工事などが含まれていないことで

総予算が把握しにくいこともあるので、安易に

「坪単価」で依頼先を選んでしまうと後々に

聞いていた金額と違ういうことで紛争に発展する

可能性もあるため、注意が必要です。

「坪単価」では何が含まれていて、どのくらいの

材料等で想定したものか、外構工事はどの程度

みる必要があるか、別途費用はなにが必要に

なるか等の確認をすることが大切になります。

当事務所でよくお話させていただくのは

使用する材料によって、同じ間取りの計画でも

坪単価は大きく変わるので、基準となるところで

想定し、予算オーバーする場合はそこから

減額検討をすることで予算内に近づけたり、

予算以下にすることも考えていく方法です。

30坪で「坪単価」50万円と80万円の違いは

1500万円と2400万円で900万円もの差となり、

消費税を含めると1000万円近い差です。

同じ間取りでもその差が生まれることも

考えられるということなので、予算オーバー

した場合もじっくり検討すれば、納得した

費用での住まいづくりが可能だと思います。

 

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